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Es ist einer der bekanntesten Sätze des deutschen Steuerrechts für Vermieter: Nach zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Stimmt. Bei der Wohnung, um die es gleich geht, sind das gut 100.000 € Steuer, die nicht anfallen. Dabei sagt die Regelung zur Steuerfreiheit (§ 23 EStG) nichts darüber, an wen du verkaufst. Die Zehnjahresfrist ist kein Verkaufsargument, sie ist ein Schlüssel, der vier Türen öffnet: den Verkauf an den Ehepartner, an die eigene GmbH, an die eigene GmbH & Co. KG und an Externe. Welche Tür die richtige ist, hängt davon ab, was du eigentlich willst: mehr Abschreibung, eine Struktur fürs Wachstum oder Geld auf dem Konto.
Deine Frist ist um und du überlegst, welcher Weg passt? Lass uns im Erstgespräch schauen, wie ich dich bei der Entscheidung und der Umsetzung unterstützen kann.
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Kurz und ohne Kleinklein: Es zählen die Daten der notariellen Kaufverträge, von Vertrag zu Vertrag. Nicht die Übergabe, nicht der Grundbucheintrag, nicht das Jahr im Kopf. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, verkauft ab dem 16. März 2026 steuerfrei. Für durchgehend selbstgenutzte Immobilien gilt die Frist gar nicht erst. Alles Weitere zur Frist, ihren Tücken und den Sonderfällen bekommt einen eigenen Beitrag. Hier geht es um die interessantere Frage: was danach möglich ist.
Nehmen wir eine Beispielwohnung: 2014 für 240.000 € gekauft, heute 480.000 € wert, abbezahlt, vermietet. Gebäudeanteil damals 200.000 €, heute 400.000 €. Die alte Abschreibung dümpelt bei 4.000 € im Jahr, der Verkaufsgewinn von 240.000 € wäre steuerfrei. Diese eine Wohnung verkaufen wir jetzt viermal, an vier verschiedene Käufer, und schauen, was jeweils passiert.
Die Ehegattenschaukel. Verkauf zum Verkehrswert an den eigenen Ehepartner, fremdüblich durchgeführt: Gutachten, echter Zahlungsfluss, sauberer Vertrag. Das Ergebnis ist die eleganteste Kombination im ganzen Menü:
Der Kaufpreis bleibt in der Familie, das Geld wechselt nur die Taschenseite. Die Bank finanziert, die Zinsen sind als Werbungskosten wieder abziehbar.
Für wen: Verheiratete mit alter, abbezahlter, vermieteter Wohnung, die weiter vermieten wollen. Der Klassiker. Der Verkauf an den Ehepartner im Detail steht in einem eigenen Beitrag.
Der Grund für diesen Weg ist nicht der Verkauf selbst, sondern das, was danach kommt: In der vermögensverwaltenden GmbH werden die Mietgewinne mit 15 Prozent Körperschaftsteuer besteuert statt mit deinem persönlichen Satz von bis zu 45 Prozent, ab 2028 sinkt der Satz schrittweise weiter Richtung 10 Prozent. Wer thesauriert und reinvestiert, baut mit fast 30 Punkten Vorsprung Vermögen auf. Der ehrliche Nachteil gehört direkt daneben: Was einmal in der GmbH ist, verkauft nie wieder steuerfrei. Die Zehnjahresfrist, die dir diesen Umzug gerade ermöglicht, gibt es drinnen nicht mehr. Wann sich das trotzdem rechnet, steht im vvGmbH-Beitrag.
Und der Umzug selbst? Der scheitert normalerweise an der Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis. Deshalb verkauft man nicht zum Verkehrswert, sondern zu einem mehr als symbolischen Wert von 10 bis 20 Prozent, dann fällt die Grunderwerbsteuer nebenbei nur auf den Kaufpreis an. Der BFH trägt das seit vielen Jahren, und die Differenz zum Verkehrswert wird zum eigentlichen Schatz: dem steuerlichen Einlagekonto.
Kein voller AfA-Neustart: Die Bemessungsgrundlage wird um die privat schon verbrauchte Abschreibung gemindert. Der Weg lohnt für Objekte, die dauerhaft im Bestand bleiben und deren Erträge reinvestiert werden.
Für wen: Investoren mit GmbH-Struktur, die thesaurieren und wachsen wollen. Konservativ umgesetzt gehört eine verbindliche Auskunft vor den Notartermin, immer. Der Verkauf an die eigene GmbH im Detail, inklusive Einlagekonto als Fluch und Segen, steht in einem eigenen Beitrag.
Vier Wege, ein Portfolio, eine Reihenfolge: Welcher Weg für welches Objekt, das ist die eigentliche Beratungsfrage. Lass uns deinen Bestand anschauen.
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Der Weg für alle, die beides wollen: den vollen AfA-Neustart des Ehepartner-Modells und die Struktur einer Gesellschaft. Verkauft wird zum vollen Verkehrswert an eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, an der du selbst (oder ihr als Ehepaar) beteiligt bist. Der Clou steht im Grunderwerbsteuerrecht: Beim Übergang auf eine solche Gesellschaft fällt die Steuer in Höhe deiner Beteiligung nicht an. Bei 100 Prozent Beteiligung heißt das: null Grunderwerbsteuer, gekoppelt an eine zehnjährige Behaltensfrist.
Die Immobilie ist in der gewerblich geprägten KG steuerverstrickt: Ein späterer Verkauf wäre steuerpflichtig, Gewerbesteuer je nach Ausgestaltung. Vereinfacht; Behaltensfristen und Ausgestaltung gehören in die Einzelberatung.
Und die Steuerverstrickung? Die klingt nach Endstation, ist sie aber nicht. Direkt nach dem Kauf sind die Buchwerte auf Verkehrswert-Niveau, stille Reserven gibt es also kaum. Wird die KG später entprägt, endet die gewerbliche Prägung, und mit ihr lässt sich die Steuerverstrickung wieder auflösen, zu einem Zeitpunkt, an dem kaum etwas aufzudecken ist. Danach läuft die Wohnung wieder in der Privatvermögens-Logik, inklusive neuer Zehnjahresfrist. Wie genau das funktioniert und wo die Stolpersteine liegen, steht im Beitrag zur Ehegattenschaukel 2.0; das Zusammenspiel aus Step-up, Befreiung und Entprägung ist der Grund, warum dieses Modell den Spitznamen Ehegattenschaukel 2.0 trägt.
Für wen: Investoren, denen der AfA-Hebel wichtiger ist als die Einfachheit, und die eine Gesellschaftsstruktur nicht scheuen. Anspruchsvollster der vier Wege, größtes Gestaltungspotenzial.
Der Weg, an den alle zuerst denken, und manchmal ist er tatsächlich der richtige: Kasse machen.
Danach: keine Mieteinnahmen mehr, keine Abschreibung, und ein Wiederanlageproblem. Steuerfrei heißt nicht automatisch klug.
Für wen: Alle, die das Kapital woanders besser einsetzen können oder das Objekt loswerden wollen. Auf den Prüfzettel gehört vor allem das Wiederanlageproblem: Steuerfreie 480.000 € auf dem Tagesgeldkonto schlagen keine vermietete Wohnung.
Der Verkauf an Externe steht außen vor: Er bringt Kasse, aber weder neue Abschreibung noch Struktur. Die drei Gestaltungswege im direkten Vergleich:
| Ehegattenschaukel | Eigene GmbH | GmbH & Co. KG | |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | + | o | + |
| Neue AfA | + | o | + |
| Niedriger Steuersatz | − | + | − |
| Steuerfreier Verkauf möglich? | + | − | o |
| Strukturkosten | + | o | − |
+ Vorteil · o neutral bzw. mit Einschränkung (GmbH: ein Zehntel Grunderwerbsteuer, geminderte AfA; KG: steuerfreier Verkauf erst nach Entprägung) · − Nachteil
Alle drei setzen den Ablauf der Zehnjahresfrist voraus, auch der Verkauf an den eigenen Mann oder die eigene Frau, die eigene GmbH oder die eigene KG.
Willst du Abschreibung? Dann Ehepartner (einfach) oder GmbH & Co. KG (maximal, mit Struktur). Willst du Struktur und Wachstum? Dann die eigene GmbH mit dem Einlagekonto als Liquiditätsspeicher. Willst du Geld? Dann extern verkaufen, mit Blick auf Wiederanlage und Zählobjekte. Und bei mehreren Objekten ist die ehrliche Antwort meist: eine Kombination. Ein Objekt geschaukelt, eines in die Struktur, eines verkauft. Die Reihenfolge und die Fristen machen dann den Unterschied, und genau da wird aus einem Blogartikel eine Beratung.
Welcher Weg für welches Objekt? Das rechnen wir im Erstgespräch an deinem Bestand durch, und du siehst, wie ich dich bei der Umsetzung unterstützen kann.
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Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Bei durchgehend selbstgenutzten Immobilien ist der Verkauf auch früher steuerfrei.
Ja, auch der Verkauf an den eigenen Ehepartner oder die eigene Gesellschaft zählt. Innerhalb der Frist wird der Gewinn auf Basis des Verkehrswerts versteuert. Deshalb gehören alle vier Wege in die Zeit nach Ablauf der zehn Jahre.
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie an den eigenen Ehepartner zum Verkehrswert. Der Gewinn ist nach zehn Jahren steuerfrei, Grunderwerbsteuer fällt zwischen Ehegatten nicht an, und die Abschreibung startet beim Käufer auf dem heutigen Wert neu.
Der Verkauf an die eigene, gewerblich geprägte GmbH & Co. KG. Sie kombiniert den vollen AfA-Neustart des Verkaufs zum Verkehrswert mit der Grunderwerbsteuer-Befreiung in Höhe der eigenen Beteiligung. Der Preis: Die Immobilie wird Betriebsvermögen und ist zunächst steuerverstrickt; durch eine spätere Entprägung lässt sich das wieder aufheben.
Weil sich die Grunderwerbsteuer nach der Gegenleistung bemisst. Bei 10 Prozent Kaufpreis fällt nur ein Zehntel der Steuer an; die Differenz zum Verkehrswert ist eine verdeckte Einlage und landet im steuerlichen Einlagekonto, aus dem sie später grundsätzlich steuerfrei zurückfließen kann. Der BFH trägt diese Linie seit vielen Jahren.
Ein symbolischer Kaufpreis ist keine Gegenleistung. Dann bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem vollen Grundbesitzwert, und der Vorteil ist weg. Der Kaufpreis muss spürbar sein, in der Praxis 10 bis 20 Prozent des Verkehrswerts.
Ja, und bei mehreren Objekten ist das der Normalfall: ein Objekt an den Ehepartner für den AfA-Neustart, eines in die GmbH-Struktur fürs Wachstum, eines extern verkaufen für Liquidität. Wichtig ist die Reihenfolge und der Blick auf den gewerblichen Grundstückshandel, denn auch Verkäufe an die eigene Gesellschaft können Zählobjekte sein.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Alle Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung; Rechtsstand August 2026. Gerade die Wege 2 und 3 gehören nicht in den Alleingang: Fristen, Verträge und Strukturfragen müssen zusammenpassen.
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