Investieren
Ich führe diese Diskussion fast jede Woche: mit Leuten, die gerade ihr zweites oder drittes Objekt kaufen und irgendwo aufgeschnappt haben, man müsse „das ja unbedingt in eine GmbH packen". Manchmal stimmt das. Meistens ist es komplizierter. Und ein paarmal im Jahr ist es schlicht der teurere Weg, dasselbe zu tun.
Dieser Beitrag ist eine Entscheidungshilfe für den Moment, in dem du vor der Frage stehst: Kaufe ich das Objekt privat, oder brauche ich jetzt eine Struktur? Eine Vorwegnahme gleich zu Beginn: Die Form, über die alle reden, ist selten die normale GmbH. Es ist die vermögensverwaltende GmbH, kurz vvGmbH. Der Unterschied ist der ganze Hebel.
Du stehst genau vor dieser Frage? Lass uns in 10 Minuten schauen, ob sich der Check in deinem Fall lohnt.
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Das Argument ist schnell erzählt. Im Privatvermögen zahlst du auf deine Mietüberschüsse deinen persönlichen Steuersatz, bei guten Verdienern die vollen 42 Prozent, ab rund 278.000 Euro sogar 45 Prozent. Eine GmbH dagegen versteuert Gewinne mit Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Und wenn die erweiterte Grundstückskürzung greift (dazu später mehr), fällt die Gewerbesteuer auf die Mieterträge komplett weg. Dann bleiben rund 15,8 Prozent Steuer. Gegen 42 Prozent. Der nominale Vorteil ist real, und er ist groß.
Wie groß genau, hängt an einer Zahl, die die meisten überspringen: deinem zu versteuernden Einkommen. Es bestimmt deinen Grenzsteuersatz und damit, wie weit die 42 Prozent überhaupt von den 15,8 Prozent entfernt sind. Merk dir das, denn es ist der häufigste Denkfehler: Nicht dein Cashflow entscheidet über die Höhe des Vorteils, sondern dein zu versteuerndes Einkommen.
Und der Haken, den die Hochglanz-Rechnungen gern weglassen: Thesaurierter Vorteil ist kein ausgezahlter Vorteil. Das Geld sitzt in der GmbH, es gehört der Gesellschaft, nicht dir. Sobald du es herausholst, greift eine zweite Besteuerungsebene. Der schöne niedrige Satz gilt nur, solange das Geld drinbleibt und arbeitet.
Die vvGmbH ist ein Thesaurierungsvehikel. Wer den Cashflow zum Leben braucht, kauft sich teuer ein.
Machen wir es greifbar. Du bist angestellt, verdienst 150.000 Euro im Jahr und erzielst daneben 60.000 Euro Mietüberschuss aus deinen Wohnungen. Dein Grenzsteuersatz: 42 Prozent. Erst der Fall, für den die vvGmbH gebaut ist. Du brauchst die Mieten nicht und legst sie wieder an:
Vereinfacht, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer auf der privaten Seite. Gilt nur, solange nicht ausgeschüttet wird.
Fast 16.000 Euro mehr Kapital, Jahr für Jahr, verzinst über den Zinseszins des nächsten Objekts. Das ist der Grund, warum ambitionierte Investoren die vvGmbH bauen. Jetzt dieselbe Person, aber sie will die Mieten monatlich als Einkommen aufs Privatkonto holen:
Teileinkünfteverfahren auf Antrag ab 25 % Beteiligung (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG), Antrag bindet fünf Jahre. Ohne Antrag gilt die Abgeltungsteuer von 25 %; beim Spitzensteuersatz ist das Ergebnis fast identisch.
Gleiche Person, gleiche Mieten. Der einzige Unterschied ist, was du mit dem Geld vorhast. Im einen Fall gewinnst du fünfstellig, im anderen zahlst du drauf. Die vvGmbH belohnt Geduld und bestraft Ungeduld. Und daraus folgt eine Schwelle, die du kennen musst, bevor du irgendetwas gründest:
Das ist nur der Nullpunkt. Lohnen soll es sich darüber hinaus. Gilt ausschließlich, wenn wirklich thesauriert wird; bei Vollausschüttung liegt die Schwelle ein Vielfaches höher.
Heißt im Klartext: Unter grob 20.000 Euro jährlichem, reinvestiertem Überschuss arbeitet die vvGmbH vor allem für deinen Steuerberater. Erst darüber fängt sie an, für dich zu arbeiten.
Du baust aktiv ein Portfolio auf, brauchst den Cashflow nicht zum Leben und steckst jeden Überschuss ins nächste Objekt. Dann wirkt der Thesaurierungsvorteil ungebremst, du bist Fall 1. Noch stärker in Kombination mit einer Holding darüber: Gewinne aus dem Verkauf einer Tochter-GmbH lassen sich über § 8b KStG weitgehend steuerfrei nach oben schleusen und für Zukäufe verwenden.
Auf dem Papier glänzt dabei noch ein zweiter Vorteil: der Exit als Share Deal, also der Verkauf der GmbH-Anteile statt der Immobilien, mit rund 1,5 Prozent Steuer auf Holding-Ebene. Der Ehrlichkeit halber: Abseits institutioneller Investoren kauft kaum jemand ein Wohnungspaket als GmbH-Anteil. Erwähnen ja, fest einplanen nein. Und seinetwegen strukturiert man nicht.
Das Gegenbeispiel ist Fall 2: hohes zu versteuerndes Einkommen, aber du willst die Mieten als laufendes Einkommen nutzen. Dann schüttest du laufend aus, der Vorteil schmilzt, die Kosten bleiben. Für dich ist die vvGmbH selten die Antwort, jedenfalls nicht als Steuersparmodell.
Auch nicht für dich, wenn Liquidität zählt. Steuern zahlst du nicht in Prozent, sondern in Euro, und wann sie fließen, ist oft wichtiger als wie viel. Angenommen, du bist angestellt und kaufst ein Objekt mit Sanierungsstau. Erhaltungsaufwand und AfA drücken deine Vermietungseinkünfte ins Minus. Dieses Minus verrechnest du mit deinem Gehalt und bekommst echtes Geld zurück: die Lohnsteuer, die dein Arbeitgeber bereits abgeführt hat. Die vvGmbH kann das nicht. Sie hat kein Gehalt zum Verrechnen. Im besten Fall zahlt sie keine Steuer, aber sie überweist dir nichts zurück. Ein Verlust bleibt liegen und wartet auf künftige Gewinne.
Hohe Sanierungsaufwendungen machen privat mehr Spaß. Sie wirken gegen deine 42 Prozent, nicht gegen die 15,8 der GmbH.
Rechne es nach: Dieselbe Handwerkerrechnung entfaltet privat fast die dreifache Steuerwirkung. 10.000 Euro Erhaltungsaufwand sparen dir privat rund 4.200 Euro, in der vvGmbH rund 1.580 Euro. Renovierungsintensive Objekte gehören in der Aufbauphase deshalb oft ins Privatvermögen.
Und nicht für dich, wenn du auf den steuerfreien Verkauf baust. Privat gilt: Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei (§ 23 EStG). In der GmbH gibt es diese Frist nicht, dort ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, egal wie lange du gehalten hast. Eine Rücklage nach § 6b EStG kann die Steuer bei Reinvestition stunden, aber nicht beseitigen. Wer die Strategie „kaufen, halten, nach zehn Jahren steuerfrei versilbern" fährt, gibt genau diesen Renditemotor auf, sobald das Objekt in der GmbH liegt.
Alles, was die vvGmbH attraktiv macht, hängt an einem Paragrafen: der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Sie befreit auf Antrag die Erträge aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer. Erst dadurch fällt die Gesamtbelastung von rund 30 auf die 15,8 Prozent, mit denen die ganze Rechnung steht und fällt.
Der Preis dafür ist ein Wort: ausschließlich. Die GmbH darf im Grunde nichts anderes tun, als eigenen Grundbesitz (und daneben eigenes Kapitalvermögen) zu verwalten. Schädlich, und zwar für das ganze Jahr, alles oder nichts, können schon Kleinigkeiten sein:
Eine Entwarnung gibt es allerdings, und die haben viele ältere Ratgeber noch nicht eingepreist: Seit einigen Jahren kennt das Gesetz Bagatellgrenzen (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG). Strom aus erneuerbaren Energien, also die PV-Anlage auf dem Dach, und der Betrieb von Ladestationen sind unschädlich, solange diese Einnahmen 20 Prozent der Mieteinnahmen nicht übersteigen und der Strom nicht an Letztverbraucher außerhalb der Mieterschaft fließt. Für übrige Einnahmen aus Verträgen mit den eigenen Mietern, etwa mitvermietete Betriebsvorrichtungen, gilt eine 5-Prozent-Grenze. Die PV-Anlage ist also kein automatisches K.o. mehr. Aber die Grenzen wollen überwacht werden, jedes Jahr.
Eine GmbH ist buchführungs- und bilanzierungspflichtig, unabhängig davon, wie ruhig sie läuft. Das heißt jedes Jahr:
Größenordnung, stark abhängig von Objektzahl und Aufwand, nach oben offen. Deine echten Zahlen bekommst du im Gespräch.
Das hört man ständig, und in dieser Pauschalität ist es falsch. Zur Vermietung gehaltene Wohnimmobilien sind erbschaftsteuerlich kein begünstigtes Vermögen. Sie gelten als Verwaltungsvermögen, und daran ändert die GmbH-Hülle nichts. Überträgst du die Anteile, fällt der volle Wert in die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Die Ausnahme, auf die sich viele stützen, ist das Wohnungsunternehmen. Die greift aber erst bei einem aktiv bewirtschafteten Bestand in der Größenordnung von rund 300 Wohnungen. Wer nicht dort spielt, verschafft sich mit der GmbH keinen Erbschaftsteuervorteil.
Auch beliebt, auch daneben. Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Wo keine Umsatzsteuer anfällt, gibt es auch keinen Vorsteuerabzug: nicht auf die Handwerkerrechnung, nicht auf die neue Heizung. Und daran ändert die Rechtsform nichts. GmbH heißt nicht automatisch Vorsteuerabzug. Der Abzug kommt nur ins Spiel, wenn du umsatzsteuerpflichtig vermietest, etwa gewerblich an einen vorsteuerabzugsberechtigten Mieter mit wirksamer Option. Das ist die Ausnahme, nicht der Normalfall.
Angenommen, du hast privat gekauft, und nach zehn Jahren sieht die Welt anders aus: Dein zu versteuerndes Einkommen ist gestiegen, die Objekte sind top entwickelt, die Mieten auf Marktniveau, der Sanierungsstau behoben. Du willst jetzt doch strukturieren. Die gute Nachricht: Die stillen Reserven sind nach mehr als zehn Jahren steuerfrei. Der Wertzuwachs kostet beim Umzug in die GmbH keine Einkommensteuer.
Die schlechte: Grunderwerbsteuer und Notar fallen trotzdem an. Die Einbringung in die GmbH ist ein Erwerbsvorgang, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Werts, plus Notar- und Grundbuchkosten. Bei einem gewachsenen Bestand ist das schnell ein sechsstelliger Preis, nur fürs Umparken. Zwei Auswege gibt es:
Abhilfe 1: von Anfang an über eine GbR kaufen. Wer seine Objekte in einer GbR (oder einer anderen Personengesellschaft) hält, kann diese später in eine GmbH umwandeln, ohne dass die Grundstücke den Eigentümer wechseln. Der Haken: Das jüngste Objekt muss aus der Zehnjahresfrist heraus sein, sonst löst der Wechsel Steuer auf den Wertzuwachs aus. Und eine GbR kann bei der Bank die Bonität belasten, manche Institute tun sich mit Gesellschafterstrukturen schwerer als mit Privatpersonen.
Abhilfe 2: Verkauf zu einem nicht nur symbolischen Wert. Du verkaufst das Objekt an deine GmbH zu einem Wert unterhalb des Marktwerts, der aber nicht nur symbolisch ist (also nicht 1 Euro). Der Bundesfinanzhof akzeptiert Werte von weniger als 7 Prozent des Marktwerts. Die Grunderwerbsteuer wird in diesen Fällen nur auf den vereinbarten Kaufpreis festgesetzt. Risiken und Nebenwirkungen der Gestaltung sind zu beachten, das ist nichts für den Alleingang.
Ein Ausblick: Mit dem steuerlichen Investitionssofortprogramm (2025 beschlossen) sinkt der Körperschaftsteuersatz ab 2028 schrittweise von 15 auf 10 Prozent, ein Prozentpunkt pro Jahr bis 2032. Für eine vvGmbH mit erweiterter Kürzung heißt das: Die Belastung auf thesaurierte Mieterträge fällt von heute rund 15,8 Prozent auf etwa 10,5 Prozent ab 2032. Der Abstand zu deinem Spitzensteuersatz wird also nicht kleiner, sondern deutlich größer. Wer heute knapp unter der Break-even-Schwelle liegt, rutscht in den nächsten Jahren möglicherweise hinein. Ein Grund mehr, die Rechnung nicht einmal zu machen, sondern alle paar Jahre.
Die vvGmbH ist ein Werkzeug, kein Selbstzweck. Sie ist stark, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein hohes zu versteuerndes Einkommen, ein langer Anlagehorizont und die feste Absicht, konsequent wiederanzulegen. Fehlt eines davon, kaufst du dir vor allem Aufwand, Kosten und einen Verlust an Flexibilität: keine Verlustverrechnung mit deinem Gehalt, keine volle Steuerwirkung deiner Sanierungen, kein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren.
Meine klare Empfehlung: Entscheide diese Frage nie an einer Daumenregel und nie an einem YouTube-Video. Sie hängt an deinen Zahlen: deinem zu versteuernden Einkommen, deinem Cashflow-Bedarf, deinem Plan für die nächsten zehn Jahre. Ob sich der Check in deinem Fall lohnt, klären wir in einem kurzen Gespräch, bevor irgendjemand einen Notar anruft.
Kurzer Pflichthinweis, damit wir uns richtig verstehen: Dieser Beitrag ordnet ein, er ersetzt keine Beratung für deinen konkreten Fall. Steuerrecht lebt vom Detail, vom Hebesatz deiner Gemeinde bis zu der einen Klausel in deinem Mietvertrag.
Bis hierhin gelesen? Dann ist die Frage offenbar real. Lass uns kurz schauen, ob sich der vvGmbH-Check bei dir lohnt.
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Wenn du ein hohes zu versteuerndes Einkommen hast, den Cashflow nicht zum Leben brauchst und Überschüsse konsequent reinvestierst. Sie trägt sich ab einem reinvestierten Mietüberschuss von rund 20.000 Euro pro Jahr. Darunter arbeiten die laufenden Kosten von rund 5.000 Euro netto gegen dich.
Greift die erweiterte Grundstückskürzung, entfällt die Gewerbesteuer auf die Mieterträge. Es bleiben rund 15,8 Prozent (15 Prozent Körperschaftsteuer plus Soli). Erst bei Ausschüttung an dich kommt eine zweite Besteuerungsebene dazu.
Entweder mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent oder auf Antrag mit dem Teileinkünfteverfahren: Ab 25 Prozent Beteiligung kannst du optieren, dann sind 60 Prozent der Ausschüttung mit deinem persönlichen Satz steuerpflichtig und 40 Prozent frei (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG). Beim Spitzensteuersatz liegen beide Wege nahe beieinander.
Eine Regelung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, die auf Antrag die Erträge aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer befreit. Sie gilt nur bei ausschließlicher Grundstücksverwaltung. Seit einigen Jahren gibt es Bagatellgrenzen: PV-Strom und Ladestationen bis 20 Prozent der Mieteinnahmen, übrige Einnahmen aus Mieterverträgen bis 5 Prozent (§ 9 Nr. 1 S. 3 GewStG).
Die stillen Reserven sind nach mehr als zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Grunderwerbsteuer und Notar fallen bei der Einbringung aber trotzdem an. Zwei Auswege: die Objekte in einer GbR halten und diese später in eine GmbH umwandeln (alle Objekte müssen aus der Zehnjahresfrist heraus sein), oder der Verkauf an die eigene GmbH zu einem Wert deutlich unter Marktwert, auf den die Grunderwerbsteuer dann festgesetzt wird.
Nein. Die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG gilt nur im Privatvermögen. In der GmbH ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Eine Rücklage nach § 6b EStG kann die Steuer bei Reinvestition stunden, aber nicht beseitigen.
Meistens nicht. Zur Vermietung gehaltene Wohnimmobilien sind erbschaftsteuerlich kein begünstigtes Vermögen. Die Ausnahme für Wohnungsunternehmen greift erst in der Größenordnung von rund 300 Wohnungen. Darunter fallen die Anteile voll in die Erbschaftsteuer.
Für Buchhaltung, Jahresabschluss, die Steuererklärungen und die Offenlegung im Bundesanzeiger solltest du realistisch ab rund 5.000 Euro netto pro Jahr rechnen, nach oben offen je nach Objektzahl und Aufwand.
Ja. Der Körperschaftsteuersatz sinkt ab 2028 schrittweise von 15 auf 10 Prozent (ein Prozentpunkt pro Jahr bis 2032). Für eine vvGmbH mit erweiterter Kürzung fällt die Belastung auf thesaurierte Mieterträge damit von rund 15,8 auf etwa 10,5 Prozent ab 2032. Der Vorteil gegenüber dem privaten Spitzensteuersatz wächst.
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