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Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen in die eigene GmbH holen will, stößt auf eine Mauer: die Grunderwerbsteuer. Bei 2 Millionen Euro Verkehrswert und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen sind das 130.000 Euro. Nicht als Steuer auf einen Gewinn, sondern als Eintrittspreis für einen Eigentümerwechsel, bei dem wirtschaftlich alles beim Alten bleibt: Vorher gehörte dir die Immobilie direkt, nachher gehört sie deiner GmbH, und die GmbH gehört dir.
| Steuersatz | Bundesland |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Der erste Reflex vieler Investoren, spätestens beim zweiten Nachdenken: „Okay, dann verkaufe ich eben für einen Euro.“ Genau das funktioniert nicht. Bei einem symbolischen Kaufpreis fehlt eine Gegenleistung, und das Gesetz schaltet auf den Grundbesitzwert um. Die Grunderwerbsteuer kommt dann in voller Höhe, nur über einen anderen Paragrafen. Der Weg, der funktioniert, liegt dazwischen und trägt einen sperrigen Namen: der Verkauf zu einem mehr als symbolischen Wert.
Du willst wissen, ob die Gestaltung zu deiner Struktur passt? Lass uns im Erstgespräch schauen, wie ich dich bei der Umsetzung unterstützen kann.
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Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung, also nach dem, was tatsächlich bezahlt wird (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Nicht nach dem Verkehrswert. Das Gesetz verlangt keinen marktüblichen Preis, es verlangt einen echten. Verkaufst du die Immobilie an deine GmbH für 10 Prozent des Verkehrswerts, und dieser Kaufpreis fließt tatsächlich, dann sind diese 10 Prozent die Bemessungsgrundlage.
Das ist keine Grauzone aus einem Internetforum. Der BFH hat bereits 1989 einen Fall entschieden, in dem ein Grundstück mit rund 1,9 Millionen DM Verkehrswert für 116.332 DM an eine Gesellschaft verkauft wurde, das sind gut 6 Prozent. Die Grunderwerbsteuer bemaß sich nach dem Kaufpreis (BFH, Urteil vom 06.12.1989, II R 95/86). Und 2003 hat der BFH bestätigt, dass ein solcher Verkauf keine Einbringung ist, für die andere Regeln gelten würden, solange sich an der Gesellschafterstellung nichts ändert (BFH, Beschluss vom 26.02.2003, II B 54/02). Die Fachliteratur hält Kaufpreise von 10 bis 20 Prozent des Verkehrswerts für sicher. Je näher am symbolischen Euro, desto dünner wird das Eis.
Bleibt die Frage, die sich jeder stellen sollte: Wenn die GmbH eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Euro für 200.000 Euro bekommt, wo bleiben dann die restlichen 1,8 Millionen? Die Antwort ist der Kern der Gestaltung. Du überlässt der GmbH den Differenzbetrag ohne Gegenleistung, und steuerlich ist das eine verdeckte Einlage: Du legst Vermögen in deine eigene Gesellschaft ein, so wie ein Gesellschafter Geld einlegen würde, nur eben in Form eines zu billig verkauften Grundstücks.
Diese verdeckte Einlage hat drei Wirkungen, und alle drei sind für dich gut:
Keine Schenkungsteuer übrigens: Die Werterhöhung deiner eigenen Anteile durch deine eigene Einlage ist kein steuerpflichtiger Erwerb. Aufpassen muss man erst, wenn mehrere Gesellschafter beteiligt sind und die Einlage nur von einem kommt. Dann kann § 7 Abs. 8 ErbStG die Mitgesellschafter treffen: Der Mehrwert, der durch die verdeckte Einlage auf ihre Anteile übergeht, gilt als Schenkung an sie, mit Schenkungsteuer auf einen Vorgang, bei dem nie Geld geflossen ist. Bei der Ein-Personen-GmbH stellt sich die Frage nicht.
Erst der Segen. Was im Einlagekonto steht, kann später grundsätzlich steuerfrei an dich zurückfließen. Keine Kapitalertragsteuer, keine Abgeltungsteuer, kein Teileinkünfteverfahren, denn es ist kein Gewinn, sondern die Rückzahlung deiner eigenen Einlage. Im Beispiel heißt das: Bis zu 1,8 Millionen Euro können die GmbH in den Folgejahren verlassen, ohne dass auf deiner privaten Steuererklärung etwas passiert. Die GmbH vermietet, tilgt, baut Liquidität auf, und du holst dir dein eingelegtes Vermögen nach und nach steuerfrei zurück. Für Investoren, die sonst jede Ausschüttung mit rund 26 Prozent bezahlen, ist das ein bemerkenswerter Hebel.
Jetzt der Fluch, und der hat zwei Gesichter. Erstens die Verwendungsreihenfolge: Du darfst dir nicht aussuchen, was die GmbH ausschüttet. Das Gesetz fingiert, dass immer zuerst der ausschüttbare Gewinn als verwendet gilt und erst danach das Einlagekonto (§ 27 Abs. 1 KStG). Hat die GmbH über die Jahre 300.000 Euro Gewinne angesammelt, sind die ersten 300.000 Euro jeder Ausschüttung steuerpflichtig, egal wie laut du „Einlagenrückgewähr“ auf den Beschluss schreibst. Wer das Einlagekonto nutzen will, muss die Gewinnthesaurierung im Blick behalten oder Gewinne regelmäßig abschütten, bevor sie sich auftürmen.
Zweitens die Bescheinigung: Die Einlagenrückgewähr muss förmlich bescheinigt werden. Fehlt die Bescheinigung oder ist sie falsch, gilt die Verwendung des Einlagekontos als mit null Euro bescheinigt. Diese Fiktion ist nicht heilbar. Aus der steuerfreien Rückzahlung wird dann eine voll steuerpflichtige Ausschüttung, wegen eines Formfehlers. Das ist kein theoretisches Risiko, sondern ein Klassiker aus Betriebsprüfungen. Deshalb gehört die Erklärung zum Einlagekonto vom ersten Jahr an sauber geführt, nicht erst, wenn die erste Rückzahlung ansteht.
Vorbehaltlich Verwendungsreihenfolge (ausschüttbarer Gewinn zuerst) und korrekter Bescheinigung nach § 27 Abs. 3 KStG. Die Rückzahlung mindert die Anschaffungskosten deiner Beteiligung; durch die verdeckte Einlage sind die entsprechend hoch.
Für den Fluch der Verwendungsreihenfolge gibt es übrigens eine elegante Lösung: die neue GmbH. Eine frisch gegründete Gesellschaft hat schlicht noch keinen ausschüttbaren Gewinn, der sich vordrängeln könnte. Wählst du den Einlagezeitpunkt so, dass aus dem Objekt selbst im Einbringungsjahr noch keine Gewinne entstehen, lässt du das Einlagekonto zum 31.12. dieses Jahres feststellen und kannst im Folgejahr direkt daraus ausschütten. Steuerfrei, ohne dass die Reihenfolge dazwischenfunkt.
Und wenn die GmbH das Geld für die Ausschüttung noch gar nicht hat? Dann wird der Anspruch schlicht gestundet: Aus deinem Eigenkapital in der Gesellschaft wird eine Darlehensforderung gegen sie, ein Tausch von Eigen- in Fremdkapital. Die GmbH tilgt die Forderung dann über die Jahre aus den Mieten, und jede Rate landet steuerfrei bei dir. Timing, Feststellung, Stundung: kleine Stellschrauben mit sechsstelliger Wirkung, und exakt die Sorte Detail, die man vor der Gründung plant, nicht danach.
Einlagekonto, Verwendungsreihenfolge, Bescheinigung: Genau die Stellen, an denen ich in der Umsetzung den Unterschied mache. Lass uns deinen Fall anschauen.
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Für den eingelegten Teil der Immobilie ist die Bemessungsgrundlage der Einlagewert, gemindert um die Abschreibung, die du privat schon verbraucht hast. Nach unten ist sie durch die fortgeführten Anschaffungskosten gesichert (§ 7 Abs. 1 S. 5 EStG). Der Teil, den die GmbH tatsächlich bezahlt hat, schreibt ganz normal vom Kaufpreis ab. Im Ergebnis: kein Neustart bei null Kilometern, aber ein ordentlicher Sprung nach oben.
Vereinfacht: entgeltlicher Teil (10 %, AfA vom anteiligen Kaufpreis von 150.000 €) plus verdeckte Einlage (90 %, Einlagewert 1.350.000 € abzüglich anteilig verbrauchter AfA von rund 173.000 €, § 7 Abs. 1 S. 5 EStG). Gegenüber 16.000 € privat sind das rund 10.500 € mehr Abschreibung pro Jahr, aber eben keine 30.000 €.
Die verbrauchte Abschreibung nimmst du also mit, sie wird nicht zurückgesetzt. Das ist die faire Zusammenfassung: Die Gestaltung holt einen großen Teil des AfA-Sprungs, zu einem Zehntel der Grunderwerbsteuer. Was fehlt, ist die AfA, die du privat schon abgezogen hast. Den kompromisslosen Neustart auf den vollen heutigen Wert gibt es nur beim Verkauf zum Verkehrswert, so wie im Ehegattenschaukel-Beitrag unter Eheleuten gerechnet. Und ein ehrlicher Hinweis: Ob und wie diese Regelung auf die verdeckte Einlage in eine GmbH im Detail anzuwenden ist, gehört zu den Punkten, die im Einzelfall berechnet werden müssen. Verlässlich kalkulieren solltest du mit der Minderung, nicht mit dem Wunschwert.
Zwei Punkte entscheiden über die Steuerfolgen, und damit auch darüber, ob die Gestaltung in deinem Fall überhaupt sinnvoll ist.
Erstens: Das Altdarlehen bleibt, wo es ist. Übernimmt die GmbH deine bestehende Finanzierung, zählt die übernommene Schuld zur Gegenleistung und erhöht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Aus dem 200.000-Euro-Kaufpreis werden dann schnell 200.000 Euro plus Restschuld, und die Ersparnis schmilzt. Sauber ist: Die GmbH zahlt den Kaufpreis, das Altdarlehen wird abgelöst oder bleibt bei dir. Am elegantesten ist die Gestaltung ohnehin bei einer lastenfreien Immobilie.
Zweitens: Belastungen sauber regeln. Eingetragene Grundschulden, die nichts mehr valutieren, gehören vor dem Verkauf ausgeräumt oder im Vertrag ausdrücklich geregelt. Die Grundschuld allein ist dabei nicht das Hauptproblem, aber sauber aufgeräumt erspart sie Diskussionen am Notartisch. Handwerk in der Kaufvertragsgestaltung, kein Hexenwerk.
Und die Bank? Die GmbH braucht für die 200.000 Euro Kaufpreis eine Finanzierung oder Liquidität. Erfahrungsgemäß ist das lösbar: Die GmbH bekommt eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Euro als Sicherheit für ein Darlehen von 200.000 Euro. Bessere Beleihungsquoten wird die Bank selten sehen.
Jetzt der Teil, der diesen Beitrag von der Umsetzung trennt. Die Urteile zu dieser Gestaltung sind schon etwas in die Jahre gekommen, die Finanzverwaltung schaut bei Verträgen zwischen Gesellschafter und eigener GmbH genau hin, und es geht häufig um sechsstellige Beträge. Deswegen die klare Haltung zur Absicherung: Eine verbindliche Auskunft oder schriftliche Zusage ist bei dieser Größenordnung in meiner Welt unverzichtbar.
Die verbindliche Auskunft ist eine schriftliche Zusage des Finanzamts, wie es einen genau beschriebenen, noch nicht verwirklichten Sachverhalt besteuern wird. Sie kostet eine Gebühr, die sich nach dem Gegenstandswert richtet. Als Hausnummer: Im Rechenbeispiel mit 117.000 € Ersparnis sind das rund 1.300 €. Wer in einer Holding-Struktur sitzt, sichert in der Regel beide Ebenen ab und rechnet mit dem Doppelten, je nach Gegenstandswert also grob 2.500 bis 5.000 €. Und sie kostet Zeit, meist einige Wochen bis wenige Monate. Dafür bekommst du etwas, das in diesem Spiel unbezahlbar ist: Du weißt vorher, dass die 13.000 Euro gelten und nicht die 130.000. Wer bei sechsstelligen Steuerfolgen auf die Auskunft verzichtet, um eine vierstellige Gebühr zu sparen, hat die Größenordnungen nicht sortiert.
In den Antrag gehören der vollständige Sachverhalt, der Kaufvertragsentwurf, die Bewertung der Immobilie und die präzise Rechtsfrage samt eigener Würdigung entlang der BFH-Linie. Das ist Fachtext, kein Formular. Und er entscheidet darüber, ob die Auskunft die Bindungswirkung entfaltet, für die man sie bezahlt hat: Sie bindet das Finanzamt nur, wenn der später verwirklichte Sachverhalt dem beschriebenen entspricht.
Verbindliche Auskunft, Kaufvertrag, Einlagekonto: Ich begleite die Gestaltung von der ersten Rechnung bis zur Umsetzung. Lass uns im Erstgespräch schauen, ob sie zu dir passt.
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Die Immobilie wird an die eigene GmbH verkauft, aber nicht zum Verkehrswert, sondern zu einem deutlich niedrigeren, echten Kaufpreis, in der Praxis meist 10 bis 20 Prozent des Verkehrswerts. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich dann nach diesem Kaufpreis. Ein Verkauf für 1 Euro wäre dagegen symbolisch: Dann setzt das Finanzamt den vollen Grundbesitzwert an, und der Vorteil ist weg.
Bei 2 Millionen Euro Verkehrswert in NRW (6,5 Prozent) fallen bei vollem Kaufpreis 130.000 € an, bei einem Kaufpreis von 10 Prozent nur 13.000 €. Die Ersparnis beträgt 117.000 €. In Ländern mit niedrigerem Steuersatz ist sie entsprechend kleiner.
Der BFH hat 1989 einen Kaufpreis von rund 6 Prozent des Verkehrswerts als Bemessungsgrundlage akzeptiert (Urteil vom 06.12.1989, II R 95/86) und 2003 bestätigt, dass ein solcher Verkauf keine Einbringung ist, solange sich die Gesellschafterstellung nicht verändert (Beschluss vom 26.02.2003, II B 54/02). Trotzdem gehört die Gestaltung immer mit einer verbindlichen Auskunft abgesichert.
Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis, im Beispiel 1,8 Millionen Euro, überlässt du der GmbH ohne Gegenleistung. Diese verdeckte Einlage wandert in die Kapitalrücklage und in das steuerliche Einlagekonto nach § 27 KStG und erhöht zugleich die Anschaffungskosten deiner Beteiligung.
Beträge aus dem Einlagekonto können später grundsätzlich steuerfrei an dich zurückfließen, im Beispiel bis zu 1,8 Millionen Euro. Der Haken ist die Verwendungsreihenfolge: Zuerst gilt immer der ausschüttbare Gewinn als verwendet. Und ohne korrekte Bescheinigung nach § 27 Abs. 3 KStG gilt die Einlagenrückgewähr als mit null bescheinigt, das ist nicht mehr heilbar.
Keinen vollen. Der bezahlte Kaufpreisanteil schreibt normal ab, für den eingelegten Teil mindert § 7 Abs. 1 S. 5 EStG den Einlagewert um die privat bereits verbrauchte AfA. Im Beispiel steigt die Abschreibung von 16.000 € auf rund 26.500 € pro Jahr, statt der erhofften 30.000 €. Den kompromisslosen Neustart gibt es nur beim Verkauf zum vollen Verkehrswert, mit voller Grunderwerbsteuer.
Besser nicht. Übernommene Verbindlichkeiten zählen zur Gegenleistung und erhöhen die Grunderwerbsteuer. Sauberer ist es, wenn die GmbH den Kaufpreis selbst finanziert und das Altdarlehen abgelöst wird. Am elegantesten ist die Gestaltung bei einer lastenfreien Immobilie.
Aus meiner Sicht ja, immer. Die Rechtsprechung trägt die Gestaltung, aber sie ist Jahrzehnte alt, und es geht um sechsstellige Beträge. Die Auskunft nach § 89 AO kostet eine Gebühr nach Gegenstandswert und liefert dafür Planungssicherheit vor dem Notartermin. Ohne Auskunft würde ich die Gestaltung nicht umsetzen.
Für Investoren, die eine werthaltige Bestandsimmobilie in ihre GmbH-Struktur holen wollen, ohne die volle Grunderwerbsteuer zu zahlen, typischerweise im Zusammenspiel mit einer vermögensverwaltenden GmbH. Voraussetzung: Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist abgelaufen, sonst versteuerst du beim Verkauf die stillen Reserven. Das funktioniert auch eine Nummer kleiner als im Beispiel; entscheidend ist die Relation von Ersparnis zu Kosten, und vor allem die Frage, ob sich bei geringerem Volumen überhaupt eine GmbH anbietet. Der ehrliche Startpunkt dafür ist der vvGmbH-Beitrag.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Alle Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung; Rechtsstand August 2026. Gerade diese Gestaltung gehört nicht in den Alleingang: Kaufpreisbemessung, Vertragsklauseln, Einlagekonto und verbindliche Auskunft müssen zusammenpassen.
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