Ehegattenschaukel: Verkauf an den eigenen Ehepartner. Klingt schräg. Rechnet sich.

Der Satz fällt bei mir im Büro ungefähr so oft wie der Kaffee nachgeschenkt wird: „Ich soll meine Wohnung an meinen eigenen Mann verkaufen? Das kann doch nicht legal sein.“ Doch, ist es. Und in den richtigen Fällen ist es eine der elegantesten Gestaltungen, die das Einkommensteuerrecht für private Immobilieninvestoren bereithält.

Der Trick, der keiner ist: Du hast eine vermietete Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft. Sie ist im Wert gestiegen, weitgehend abbezahlt, und deine Abschreibung läuft auf einer Bemessungsgrundlage von damals. Also winzig. Verkaufst du sie jetzt an deinen Ehepartner, entsteht eine neue, viel höhere Abschreibungsbasis, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt und, nach zehn Jahren Haltedauer, ohne einen Cent Steuer auf den Gewinn. Das ist die Ehegattenschaukel. Sie ist kein Schlupfloch, sondern konsequentes Rechnen. Solange du sie sauber machst.

Klingt nach deiner Situation? Lass uns im Erstgespräch schauen, ob die Schaukel bei dir trägt und wie ich dich bei der Umsetzung unterstützen kann.
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Was die Ehegattenschaukel eigentlich ist

Im Kern ist es ein ganz normaler Immobilienverkauf, nur eben unter Eheleuten. Ein Partner verkauft dem anderen die vermietete Immobilie, notariell beurkundet, zum aktuellen Verkehrswert, mit echtem Kaufpreis und echter Zahlung. Der kaufende Partner wird neuer Eigentümer und behandelt das Objekt steuerlich als das, was es ist: eine Neuanschaffung. Mehr Magie steckt nicht dahinter.

Der Name „Schaukel“ kommt daher, dass sich das Spiel wiederholen lässt: Nach der nächsten Zehnjahresfrist kann das Objekt zurück- oder weitergeschoben werden, und die Abschreibung startet erneut. Aber fangen wir mit einer Runde an. Und mit den Gründen, warum sich der ganze Aufwand lohnt.

So läuft eine saubere Ehegattenschaukel ab

Bevor wir zu den Hebeln kommen, der Ablauf in fünf Schritten. Denn genau an der Reihenfolge und der Sorgfalt entscheidet sich später, ob das Finanzamt mitspielt:

1. Haltedauer prüfen. Der verkaufende Partner muss die Immobilie länger als zehn Jahre im Alleineigentum halten. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Kaufpreiszahlung oder der Übergang von Nutzen und Lasten. Sonst wird der Gewinn steuerpflichtig.
2. Verkehrswert ermitteln. Am besten per Gutachten. Der Preis muss dem Markt standhalten, nicht dem Wunsch.
3. Notariell verkaufen. Ein echter Kaufvertrag zum Verkehrswert, wie unter Fremden.
4. Kaufpreis wirklich zahlen. Idealerweise finanziert der kaufende Partner über eine Bank. Das Geld fließt tatsächlich, nicht im Kreis.
5. Neu abschreiben. Der kaufende Partner startet die Abschreibung auf Basis des neuen, höheren Gebäudewerts.

Klingt nach viel Formalismus? Ist es auch. Aber genau dieser Formalismus ist das, was die Gestaltung trägt. Jetzt zu den vier Hebeln, die den Aufwand lohnen.

Hebel 1: Der AfA-Neustart, das steuerliche Kronjuwel

Deine Abschreibung hängt an dem Preis, den du damals bezahlt hast. Wer 2008 günstig gekauft hat, schreibt bis heute auf diesen alten, niedrigen Gebäudewert ab. Oft nur ein paar tausend Euro im Jahr, während die Immobilie längst das Doppelte wert ist. Der Verkauf an den Ehepartner hebt die Bemessungsgrundlage auf den heutigen Verkehrswert. Ab dann schreibst du auf den neuen, höheren Gebäudeanteil ab. Jahr für Jahr mehr Werbungskosten, ohne dass sich an der Immobilie irgendetwas geändert hätte.

Rechenbeispiel · AfA-Neustart bei 42 % Grenzsteuersatz

• Alte Gebäude-AfA-Basis (Kauf 2008): 200.000 €
• Alte AfA (2 %): 4.000 €/Jahr
• Verkauf an Ehepartner zum Verkehrswert: 500.000 €
• Neue Gebäude-AfA-Basis (80 % Gebäudeanteil): 400.000 €
• Neue AfA (2 %): 8.000 €/Jahr
• Zusätzliche Abschreibung: + 4.000 €/Jahr
• Steuerersparnis bei 42 %, jedes Jahr: + 1.680 €

Über 10 Jahre rund 16.800 €. Nur aus dem AfA-Neustart, ohne dass ein einziger Handwerker im Haus war. Grunderwerbsteuer: 0 €. Spekulationssteuer: 0 € (dazu gleich).

Das ist der eigentliche Motor. Und je größer die Wertsteigerung seit deinem Kauf, desto größer der Hebel. Wer eine wirklich alte, stark gestiegene Immobilie hält, verdoppelt seine Abschreibung nicht selten und hält sie für die nächsten Jahrzehnte oben.

Hinweis: Bestehende Nutzungsdauergutachten werden nicht mit übernommen. Der kaufende Ehepartner muss neu beauftragen.

Hebel 2: Warum es überhaupt steuerfrei geht: die 10-Jahres-Frist

Jeder Verkauf realisiert erst einmal einen Gewinn. Der wäre grundsätzlich steuerpflichtig. Hier kommt die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG ins Spiel: Hält der verkaufende Ehepartner die Immobilie länger als zehn Jahre, ist der Verkaufsgewinn komplett einkommensteuerfrei. Genau das macht die Ehegattenschaukel erst möglich: Du hebst die stillen Reserven, startest die AfA neu und zahlst auf den realisierten Wertzuwachs keinen Cent.

Die Kehrseite, an die du denken musst: Für den kaufenden Partner beginnt mit dem Erwerb eine neue Zehnjahresfrist. Innerhalb dieser Zeit wäre ein Weiterverkauf wieder steuerpflichtig. Wer unter zehn Jahren gehalten hat, sollte die Finger von der Schaukel lassen. Sonst versteuerst du den Gewinn, und der ganze Vorteil ist dahin.

Auch wichtig: Die 15-%-Grenze (anschaffungsnahe Herstellungskosten, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) gilt für den kaufenden Ehepartner ebenfalls wieder für drei Jahre nach Erwerb. Daher anstehende Sanierungen besser vor der Ehegattenschaukel durchführen.

Hebel 3: Keine Grunderwerbsteuer

Ein normaler Immobilienkauf kostet 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer. Bei 500.000 € also schnell 25.000 € und mehr. Genau das würde jede solche Gestaltung sofort unrentabel machen. Zwischen Ehegatten aber ist der Erwerb nach § 3 Nr. 4 GrEStG ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer befreit. Dasselbe gilt übrigens für eingetragene Lebenspartner. Ohne diese Befreiung gäbe es die Ehegattenschaukel nicht. Sie ist der Grund, warum die Rechnung überhaupt aufgeht.

Hebel 4: Aus totem Eigenkapital wird frisches Investitionskapital

Jetzt der Teil, den viele übersehen. Deine alte, abbezahlte Immobilie wirft Miete ab, gegen die du kaum noch etwas absetzen kannst: geringe Zinsen, kaum AfA. Das Eigenkapital steckt tot in den Wänden. Wenn dein Ehepartner das Objekt kauft und den Kaufpreis über eine Bank neu finanziert, werden diese Schuldzinsen zu abziehbaren Werbungskosten, weil sie jetzt der Anschaffung einer vermieteten Immobilie dienen. Und der verkaufende Partner bekommt den Kaufpreis steuerfrei aufs Konto, frei für das nächste Objekt.

Wichtig, ehrlich gesagt: Die Zinsen sind echte Kosten, kein Geschenk. Der Gewinn liegt darin, aus nicht abziehbarem Eigenkapital abziehbares Fremdkapital zu machen. Das ist nur dann sinnvoll, wenn du das frei werdende Kapital wirklich einsetzt.

Ein häufig gehörter Zusatz-Trick lautet: Statt einer Bank stundet der verkaufende Ehepartner den Kaufpreis selbst und kassiert die Zinsen mit nur 25 % Abgeltungsteuer, während der Käufer sie mit 42 % absetzt. Klingt nach geschenktem Steuersatzgefälle. Das funktioniert in der Praxis, wenn man die Spielregeln kennt.

Kurz-Check: Wann sich die Ehegattenschaukel lohnt

• Vermietete Immobilie, seit über zehn Jahren im Alleineigentum eines Partners
• Deutliche Wertsteigerung seit dem Kauf (sonst trägt der AfA-Effekt die Kosten nicht)
• Verkehrswert per Gutachten, echter Kaufvertrag, echte Zahlung
• Finanzierung über eine Bank, im Einzelfall durch Verkäuferdarlehen
• Das Ehepaar hat einen hohen Grenzsteuersatz, gegen den AfA und Zinsen wirken

Fazit: kein Trick, sondern Handwerk

Die Ehegattenschaukel klingt nach Steuertrickserei und ist in Wahrheit das Gegenteil: ein sauberer, notarieller Verkauf, der drei Vorschriften nutzt, die ganz bewusst so im Gesetz stehen: die Grunderwerbsteuerfreiheit unter Ehegatten, die zehnjährige Spekulationsfrist und die Abschreibung auf die tatsächlichen Anschaffungskosten. Wer eine lange gehaltene, stark gestiegene Immobilie besitzt, lässt hier Jahr für Jahr Geld liegen, wenn er nicht rechnet.

Ich habe in den letzten Jahren über 100 Ehegattenschaukeln mit Mandanten geprüft. Ehrlich gesagt lohnt sie sich in den meisten Fällen.

Meine Empfehlung: Rechne es einmal konkret durch, bevor du irgendetwas tust. Es hängt an deinen Zahlen: Kaufdatum, heutiger Wert, Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz, Güterstand. Und an der sauberen Umsetzung, denn hier entscheidet die Ausführung über Anerkennung oder Rückabwicklung. Genau das schauen wir uns gemeinsam an.

Kurzer Pflichthinweis: Dieser Beitrag ordnet ein, er ersetzt keine Beratung für deinen konkreten Fall. Ob die Ehegattenschaukel bei dir trägt und wie sie fremdüblich umzusetzen ist, hängt an Details, die man sehen muss.

Die Schaukel steht und fällt mit der sauberen Umsetzung. Lass uns kurz klären, ob sie sich bei dir lohnt und wie ich dich dabei unterstützen kann.
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Häufige Fragen

Was ist die Ehegattenschaukel?

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie an den eigenen Ehepartner zum Verkehrswert. Der kaufende Partner erhält eine neue, höhere Abschreibungsbasis; Grunderwerbsteuer fällt nicht an, und nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf einkommensteuerfrei.

Ist das legal oder Gestaltungsmissbrauch?

Legal, wenn fremdüblich durchgeführt: echter Notarvertrag, Verkehrswert, tatsächliche Zahlung, keine Ringfinanzierung. Fehlt der wirtschaftliche Gehalt, kann das Finanzamt die Gestaltung nach § 42 AO verwerfen.

Fällt Grunderwerbsteuer an?

Nein. Der Erwerb durch den Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit. Ebenso beim eingetragenen Lebenspartner.

Wie viel spart der AfA-Neustart?

Je nach Wertzuwachs. Steigt die Gebäudebasis z. B. von 200.000 auf 400.000 €, verdoppelt sich die AfA bei 2 % von 4.000 auf 8.000 €. Die zusätzlichen 4.000 € sparen bei 42 % rund 1.680 € pro Jahr über die gesamte neue Abschreibungsdauer. Mit Nutzungsdauergutachten noch deutlich mehr.

Geht das auch bei der selbstgenutzten Immobilie?

Nein. AfA und Schuldzinsen setzen Vermietung voraus. Bei der eigenen Wohnung gibt es keine Abschreibung, die man neu starten könnte.

Wie oft lässt sich die Schaukel wiederholen?

Grundsätzlich nach jeder neuen Zehnjahresfrist, daher der Name. Jede Runde kostet aber Notar und Grundbuch und braucht einen echten wirtschaftlichen Grund.

Welche Kosten fallen an?

Notar und Grundbuchamt beim Kauf schlagen mit ca. 1,5 % des Kaufpreises zu Buche. Die Grundschuldbestellung ist davon getrennt und käme zusätzlich: grob 0,8 bis 1,0 % des Grundschuldbetrags. Finanziert man bei derselben Bank wie der verkaufende Ehepartner, dann kann die Grundschuld kostenfrei „stehen bleiben“. Das Wertgutachten liegt erfahrungsgemäß bei ca. 0,5 bis 1,0 % des Werts der Immobilie.

Was ist die „GbR zu Null“?

Eine Variante der Ehegattenschaukel über eine Gesellschaft. Statt die Immobilie direkt zu verkaufen, überträgst du sie in eine Grundstücks-GbR, an der ein Partner zu 100 %, der andere „zu Null“ beteiligt ist. Übertragen wird dann nicht die Immobilie, sondern der GbR-Anteil. Der AfA-Neustart-Effekt ist derselbe, aber der Anteilsverkauf spart die Notar- und Grundbuchkosten, die ein Immobilienverkauf jedes Mal auslöst. Das macht das Schaukeln günstiger wiederholbar, kann aber unter Umständen negative Auswirkungen auf die Bonität haben.