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Stell dir vor, du bist Anfang 50. Zwei Teenager, ein lastenfreies Immobilienportfolio von 5 Millionen Euro, diszipliniert aufgebaut über zwanzig Jahre. Nachfolge? „Später. Die Kinder stecken mitten in der Schule." Genau dieser Satz kostet Familien regelmäßig sechsstellige Beträge. Denn die Erbschaftsteuer ist im Kern eine Steuer auf Aufschieberitis: Wer früh anfängt, zahlt wenig bis nichts. Wer wartet, schenkt dem Finanzamt.
Dazu kommt ein Termindruck, den viele noch nicht bemerkt haben: Seit einigen Jahren werden Immobilien für die Schenkung- und Erbschaftsteuer deutlich höher bewertet, die Freibeträge sind aber gleich geblieben. Dasselbe Portfolio frisst heute mehr Freibetrag als früher. Die Antwort auf beides ist ein Werkzeug mit unscheinbarem Namen: die Familien-KG.
Klingt nach eurer Situation? Lass uns im Erstgespräch schauen, ob die Familien-KG bei euch trägt und wie ich bei der Umsetzung unterstützen kann.
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Weg 1: einfach vererben. Dann kommt alles auf einmal, die Freibeträge wirken genau einmal, und die Kinder finden sich in einer Erbengemeinschaft wieder. Wer schon einmal erlebt hat, wie zwei Geschwister über den Verkauf einer geerbten Wohnung streiten, weiß: Die Erbengemeinschaft ist keine Rechtsform, sie ist eine Streitmaschine mit Grundbucheintrag.
Weg 2: warten, bis die Kinder volljährig sind, und dann einzelne Immobilien verschenken. Klingt pragmatisch, ist es nicht. Bruchteilseigentum ist unflexibel und streitanfällig, jede Übertragung braucht den Notar, und „fair" lässt sich ein Portfolio aus ungleichen Objekten kaum aufteilen. Wer bekommt die gute Lage, wer den Sanierungsfall? Und das Warten selbst kostet: Jede verstrichene Zehnjahresrunde ist ein Freibetrag, der nie wiederkommt.
Weg 3: warten und dann gegen Nießbrauch übertragen, ohne Gesellschaft. Die Eltern behalten die Erträge, aber die Kinder können nichts verkaufen und nichts beleihen, und das Vermögen zersplittert trotzdem über die Köpfe. Die Zutat Nießbrauch ist gut. Das Gefäß fehlt.
Die Familien-KG ist nicht nur eine Rechtsform, sondern ein Nachfolgekonzept: eine Personengesellschaft, in die das Immobilienvermögen wandert. Ab dann werden nicht mehr Grundstücke übertragen, sondern Gesellschaftsanteile. Aus unbeweglichem Vermögen wird bewegliches. Ein Anteil lässt sich in Prozenten schneiden, ein Mehrfamilienhaus nicht.
So läuft der Aufbau, in fünf Schritten:
Bleiben wir bei der Familie von oben: Eltern Anfang 50, zwei Teenager, lastenfreies Portfolio von 5 Millionen Euro. Erst der Fall, den niemand geplant hat:
Vereinfacht: Steuerklasse I, ohne Bewertungsabschläge und Nachlassdetails. Die Größenordnung ist der Punkt.
Achthunderttausend Euro. Nicht wegen eines Fehlers, sondern wegen eines Kalenders: Alles kam in einem einzigen Moment. Jetzt dieselbe Familie mit Familien-KG und gestaffelter Übertragung. Jedes Elternteil kann jedem Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei übertragen, macht 1,6 Millionen Euro pro Runde. Und jetzt kommt der Verstärker, den die Nießbrauch-Zutat liefert:
Vereinfacht. Der Vervielfältiger richtet sich nach dem Alter des Nießbrauchers (§ 14 BewG, aktuelle Sterbetafeln), die Deckelung des Jahreswerts nach § 16 BewG ist eingehalten. Je jünger die Eltern, desto größer der Effekt. Genau deshalb ist Warten teuer.
900.000 Euro je Kind und Elternteil, null Schenkungsteuer. Bei zwei Eltern und zwei Kindern wandern so 3,6 Millionen Euro in einer einzigen Runde, der Rest folgt in der nächsten. Und der Nießbrauch ist dabei nicht nur Wertbremse: Die Mieterträge fließen weiter an euch. Eure Altersvorsorge hängt nicht davon ab, dass die Kinder später brav zurücküberweisen. Der Unterschied zwischen „~ 800.000 € an das Finanzamt" und „0 €" ist kein Steuertrick. Es ist ein Kalender, den man benutzt.
800.000 € oder null: Der Unterschied ist ein Kalender. Lass uns schauen, was in eurem Fall drin ist.
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Der häufigste Einwand gegen frühes Übertragen lautet: „Dann gehört es doch den Kindern." Die ehrliche Antwort: Es gehört ihnen, aber sie bestimmen nicht. Genau dafür ist der Gesellschaftsvertrag da:
Ein Hinweis aus der Beratungspraxis: Sonderrechte der Eltern mit Augenmaß dosieren. Wer den Kindern im Vertrag praktisch jede Rechtsposition nimmt, riskiert die steuerliche Anerkennung der ganzen Konstruktion. Manches gehört deshalb nicht in den Gesellschaftsvertrag, sondern in den Schenkungsvertrag: Rückforderungsrechte für den Fall der Fälle, Stimmrechtsvollmachten, Widerrufsklauseln.
Anteilsübertragungen ohne Grunderwerbsteuer und ohne Notartermin. Das Grundbuch bleibt unangetastet, weil die Immobilien der KG gehören und die KG sich nicht ändert. Die Einbringung kostet einmal Notar und Grundbuch, danach wandern Anteile per Vertrag. Das große Argument ist weniger die Kostenersparnis als die Beweglichkeit: Eine Schenkungsrunde ist ein Federstrich, kein Projekt.
Die Zehnjahresfrist läuft weiter. Bei der unentgeltlichen Übertragung der Anteile treten die Kinder in die Fußstapfen der Eltern (§ 23 EStG). Die Familie verliert durch die Staffelung also nicht die Möglichkeit, Objekte nach Ablauf der Frist steuerfrei zu verkaufen.
Laufende Steuer sinkt. Mit den Anteilen wandern auch Mieteinkünfte zu den Kindern, und die haben eigene Grundfreibeträge und niedrige Steuersätze. Nebenwirkungen wie die Krankenversicherung der Kinder oder späteres BAföG gehören dabei auf den Prüfzettel.
Der Satz macht in Investorenkreisen gerade Karriere. Und ja: Der Verkauf an die Kinder ist ebenfalls möglich und hat eigene Reize, vom AfA-Neustart bis zur fehlenden Schenkungsteuer. Bei größeren Vermögen ist er aber häufig nicht sinnvoll: Der 10-Prozent-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG) geht verloren, und ein Kaufpreis lässt sich nicht per Nießbrauch kleinrechnen. Die ausführliche Abwägung dieser Variante führt in eine eigene Rechnung, die den Rahmen hier sprengt.
Die Familien-KG ist kein Steuersparmodell im engeren Sinn. Sie ist ein Zeitmaschinen-Ersatz: Sie erlaubt dir, die Übertragung zu beginnen, lange bevor du loslassen willst. Freibeträge alle zehn Jahre, der Nießbrauch als Wertbremse, die Kontrolle im Gesellschaftsvertrag. Wer mit 50 anfängt, überträgt Millionen steuerfrei. Wer mit 75 anfängt, verhandelt mit dem Kalender. Und der Kalender gewinnt immer.
Meine klare Empfehlung: Wenn dein Immobilienvermögen die Freibeträge deutlich übersteigt und Kinder da sind, gehört die Familien-KG auf deinen Prüfzettel. Nicht irgendwann. Jetzt, denn jede Runde braucht zehn Jahre Anlauf.
Kurzer Pflichthinweis: Dieser Beitrag ordnet ein, er ersetzt keine Beratung für deinen konkreten Fall. Bewertung, Gesellschaftsvertrag, Grunderwerbsteuer-Fristen und die Beteiligung Minderjähriger hängen an Details, die man sehen muss.
Der Gesellschaftsvertrag entscheidet, ob das Konstrukt hält. Lass uns klären, ob sich die Familien-KG bei euch lohnt und wie ich bei der Umsetzung unterstützen kann.
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Eine Personengesellschaft, deren Gesellschafter Familienmitglieder sind. Die Eltern bringen ihre Immobilien ein und behalten als vollhaftende Komplementäre die Geschäftsführung, die Kinder werden haftungsbeschränkte Kommanditisten. Übertragen werden anschließend Gesellschaftsanteile statt einzelner Grundstücke, gestaffelt über die Freibeträge.
Jedes Elternteil kann jedem Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei übertragen, bei zwei Kindern also 1,6 Millionen Euro pro Runde. Mit Vorbehaltsnießbrauch sinkt der steuerpflichtige Wert zusätzlich deutlich, bei jüngeren Eltern oft um mehr als die Hälfte.
Ja, das ist der Kern der Gestaltung. Geschäftsführung und Vertretung liegen beim Komplementär, Stimmrechte, Entnahmen und Verfügungsbeschränkungen regelt der Gesellschaftsvertrag. Die Kinder sind beteiligt, aber sie bestimmen nicht.
Ja, und das ist einer der Vorteile der KG. Bei der vermögensverwaltenden KG braucht es keine familiengerichtliche Genehmigung, und die schenkweise Übertragung voll eingezahlter Kommanditanteile geht regelmäßig auch ohne Ergänzungspfleger.
Nein. Die Übertragung der Anteile an die Kinder ist grunderwerbsteuerfrei, auch Grundbuchgebühren fallen dafür nicht an. Die Einbringung durch die Eltern ist nach § 5 Abs. 2 GrEStG befreit, gekoppelt an eine zehnjährige Behaltensfrist; die spätere Schenkung an die Kinder verletzt diese Frist nicht (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Die KG ist das Leitmodell: volle Kontrolle für die Eltern und die Möglichkeit, minderjährige Kinder zu beteiligen. Die GmbH & Co. KG braucht es nicht wegen der Haftung, sondern wenn man die Struktur mit einem AfA-Step-up kombinieren möchte. Die GbR ist einfacher, verlangt aber volljährige Gesellschafter und kennt keine Asymmetrie bei Kontrolle und Stimmrechten. Die Haftungsfrage ist bei Immobilien ohnehin selten das Thema.
Der Verkauf an die Kinder ist ebenfalls möglich, bei größeren Vermögen aber häufig nicht sinnvoll: kein 10-Prozent-Abschlag nach § 13d ErbStG, kein Kleinrechnen per Nießbrauch. Ob der Verkauf im Einzelfall trotzdem trägt, hängt an Wert, Alter und Finanzierungsspielraum der Kinder.
Notar und Grundbuch für die Einbringung lassen sich in Prozent des Immobilienwerts beziffern, als Größenordnung rund 1 Prozent, bei großen Portfolios degressiv weniger. Konzeption und Gesellschaftsvertrag liegen regelmäßig in ähnlicher Höhe. Eine einzige Freibetragsrunde spart ein Vielfaches davon.
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