Investieren
Die Ehegattenschaukel hat einen Konstruktionsfehler, über den selten gesprochen wird: Sie braucht einen Ehepartner. Wer keinen hat, wer den Ehepartner steuerlich nicht einspannen will oder wer schlicht die nächste Runde sucht, steht vor der Frage, ob es den AfA-Neustart auch ohne Trauschein gibt. Gibt es. Der Käufer heißt dann nicht Ehefrau oder Ehemann, sondern die eigene GmbH & Co. KG. Und die kann an einer Stelle sogar mehr als das Original: Sie hat einen eingebauten Ausgang.
Eines vorweg: Die Gestaltung gehört hinter die Zehnjahresfrist, wenn der Gewinn steuerfrei ist. Denn der Verkauf an die eigene Gesellschaft ist eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG, und die ist grundsätzlich steuerpflichtig, solange die zehn Jahre noch nicht abgelaufen sind.
Abbezahltes Objekt, Frist abgelaufen, und du willst wissen, ob die Ehegattenschaukel 2.0 zu dir passt? Lass uns im Erstgespräch schauen, wie ich dich bei der Umsetzung unterstützen kann.
Erstgespräch buchen
Nehmen wir das Objekt aus dem Beitrag zum Verkauf an die eigene GmbH: vor gut zwölf Jahren für 1.000.000 € gekauft, heute 2.000.000 € wert, vermietet, lastenfrei. Gebäudeanteil heute 1.500.000 €, die bisherige Abschreibung liegt bei 16.000 € im Jahr.
Jetzt gründest du eine GmbH & Co. KG. Die Rollen sind klar verteilt: Eine Komplementär-GmbH ohne Beteiligung am Vermögen übernimmt Haftung und Geschäftsführung, du bist Kommanditist mit 100 Prozent am Vermögen und hältst dich aus der Geschäftsführung heraus. Warum diese Rollenverteilung so wichtig ist, klären wir gleich. Dann verkaufst du das Objekt zum Verkehrswert an die KG, fremdüblich mit allem, was dazugehört: Gutachten, Kaufvertrag, klare Zahlungsabrede. Eine Bankfinanzierung ist dabei nicht zwingend: Auch ein gestundeter Kaufpreis oder ein Verkäuferdarlehen trägt, solange Zinsen, Laufzeit und Besicherung fremdüblich sind.
Die KG kauft entgeltlich zum Verkehrswert, deshalb voller AfA-Neustart auf den heutigen Gebäudewert, ohne die Minderung, die beim Verkauf an die GmbH gilt. Notar- und Grundbuchkosten sowie Gründungs- und laufende Kosten der Struktur kommen hinzu.
Zwischenbilanz: Es ist die Ehegattenschaukel, nur dass der Käufer eine Gesellschaft ist, die dir zu 100 Prozent gehört. Voller AfA-Neustart, keine Grunderwerbsteuer, der Kaufpreis landet steuerfrei bei dir und steht für das nächste Objekt bereit. Die Bank sieht eine Gesellschaft, die ein lastenfreies 2-Millionen-Objekt als Sicherheit mitbringt. Und anders als beim Original braucht es dafür weder Ehe noch Gutachterdiskussion über Ehegattenrabatte.
Jetzt zum unscheinbaren Wort, an dem das ganze Modell hängt. Eine GmbH & Co. KG, bei der ausschließlich die Komplementär-GmbH geschäftsführungsbefugt ist, gilt als gewerblich geprägt. Sie erzielt gewerbliche Einkünfte und hat Betriebsvermögen, obwohl sie nichts tut außer vermieten. Klingt nach einem Nachteil. Hier ist es die Eintrittskarte.
Denn nur als Mitunternehmerschaft mit Betriebsvermögen wird der Verkauf an die eigene Gesellschaft ertragsteuerlich voll anerkannt: Die KG ist Käuferin wie eine fremde Dritte, ihre Anschaffungskosten sind der Kaufpreis, die Abschreibung startet neu. Bei einer vermögensverwaltenden KG wäre das anders. Dort greift die sogenannte Bruchteilsbetrachtung: Steuerlich wird dir jedes Wirtschaftsgut der KG anteilig direkt zugerechnet, und bei 100 Prozent Beteiligung hättest du das Objekt anteilig an dich selbst verkauft. Kein Rechtsträgerwechsel, kein Neustart, keine Gestaltung. Die gewerbliche Prägung ist also kein Schönheitsfehler des Modells. Sie ist das Modell.
Praktisch heißt das: Der Gesellschaftsvertrag muss die Geschäftsführung eindeutig und ausschließlich der Komplementär-GmbH zuweisen, und diese Ordnung muss auch gelebt werden. Wichtig für das Verständnis: Du darfst selbst Geschäftsführer der Komplementär-GmbH sein und die Geschäfte über diese Rolle führen. Entscheidend ist nur, dass du nicht als Kommanditist geschäftsführungsbefugt bist. Die Kontrolle behältst du also, sie läuft nur über das richtige Amt.
Gewerbliche Einkünfte klingen nach Gewerbesteuer auf jede Miete. Tatsächlich gilt für die gewerblich geprägte KG, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, dieselbe Regelung wie bei der vermögensverwaltenden GmbH: die erweiterte Kürzung. Der gesamte Gewinn aus der Grundstücksverwaltung wird aus der Gewerbesteuer herausgekürzt. Ergebnis: null, solange die KG sich an das Wort „ausschließlich“ hält. Die Fallstricke sind dieselben wie bei der GmbH, von Betriebsvorrichtungen bis zur möblierten Vermietung, und stehen im vvGmbH-Beitrag.
Und selbst wenn die Kürzung einmal reißt, ist die Gewerbesteuer bei der GmbH & Co. KG nicht ganz so dramatisch: Es gibt einen Freibetrag von 24.500 €, und die Gewerbesteuer wird bis zu einem Hebesatz von 400 Prozent auf deine Einkommensteuer angerechnet. In einer Stadt mit einem Hebesatz bis 400 Prozent kostet sie dich damit effektiv 0 €. In München mit seinen 490 Prozent bleiben effektiv gut 3 Prozent des Gewerbeertrags zusätzlich hängen. Ärgerlich, aber kein Drama.
Die KG ist transparent: Den 15-Prozent-Satz der GmbH bietet sie nicht, dafür den vollen AfA-Sprung. Die letzte Zeile ist der eigentliche Preis der Struktur.
Genau diese letzte Zeile ist das eigentliche Problem: Nach dem Verkauf liegt das Objekt im Betriebsvermögen, ein späterer Verkauf ist steuerpflichtig, genau wie bei der vermögensverwaltenden GmbH. Dafür hat die Ehegattenschaukel 2.0 aber ihren eingebauten Ausgang.
Welcher Käufer für dein Objekt der richtige ist, rechnen wir im Erstgespräch durch. Und du siehst, wie ich dich bei der Umsetzung unterstützen kann.
Erstgespräch buchen
Beim Verkauf an die GmbH gilt: Was einmal drin ist, verkauft nie wieder steuerfrei, und die Rücklage nach § 6b ist am Ende nur eine Verschiebung. Die Ehegattenschaukel 2.0 kennt diesen Einbahnstraßen-Effekt zunächst auch, das Objekt liegt im Betriebsvermögen und ist steuerverstrickt. Aber sie hat eine Tür, die die GmbH nicht hat: Wird der Gesellschaftsvertrag so geändert, dass du als Kommanditist zusätzlich geschäftsführungsbefugt bist, endet die gewerbliche Prägung. Aus der geprägten KG wird eine vermögensverwaltende. Das nennt sich Entprägung, und steuerlich ist es eine Betriebsaufgabe: Die stillen Reserven werden aufgedeckt und versteuert.
Klingt nach Falle, ist aber der Clou. Denn kurz nach dem Kauf gibt es kaum stille Reserven: Die KG hat das Objekt gerade erst zum Verkehrswert angeschafft, Buchwert und Verkehrswert liegen nah beieinander. Die Aufdeckung kostet dann wenig bis nichts. Und danach passiert Bemerkenswertes, vom BFH erst im Sommer 2025 höchstrichterlich bestätigt (Urteil vom 03.06.2025, IX R 18/24):
Wie man Kauf, Prägung und Entprägung zeitlich choreografiert, ist bewusst kein Blog-Rezept, sondern der Kern der Beratung: Der richtige Zeitpunkt hängt von Wertentwicklung, Struktur und deinen weiteren Plänen ab, und er will konservativ abgesichert sein, im Zweifel per verbindlicher Auskunft.
Prägung, Fristen, Entprägungs-Timing: Genau die Stellen, an denen ich in der Umsetzung den Unterschied mache. Lass uns deinen Fall anschauen.
Erstgespräch buchen
Der Verkauf einer Immobilie zum Verkehrswert an die eigene, gewerblich geprägte GmbH & Co. KG. Sie kombiniert den vollen AfA-Neustart des Verkaufs zum Verkehrswert mit der Grunderwerbsteuer-Befreiung in Höhe der eigenen Beteiligung, bei 100 Prozent also null. Anders als die klassische Ehegattenschaukel braucht sie keinen Ehepartner.
Nur die gewerblich geprägte KG ist eine Mitunternehmerschaft mit Betriebsvermögen, deshalb wird der Verkauf an die eigene Gesellschaft ertragsteuerlich voll anerkannt. Bei einer vermögensverwaltenden KG griffe die Bruchteilsbetrachtung: Bei 100 Prozent Beteiligung hättest du anteilig an dich selbst verkauft, und der AfA-Neustart liefe leer.
In Höhe deiner Beteiligung am Vermögen der KG nicht. Bei 100 Prozent als Kommanditist und einer Komplementär-GmbH ohne Vermögensbeteiligung: null. Daran hängt eine zehnjährige Nachbehaltensfrist, in der sich deine Beteiligung nicht vermindern darf.
Ja, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Der Verkauf an die eigene KG ist eine Veräußerung wie jede andere. Innerhalb der Frist würde der Gewinn versteuert, deshalb gehört die Gestaltung hinter die Zehnjahresfrist.
Regelmäßig nicht. Die gewerblich geprägte, rein grundstücksverwaltende KG kann die erweiterte Kürzung beanspruchen. Und selbst wenn die reißt, federn der Freibetrag von 24.500 € und die Anrechnung auf die Einkommensteuer bis zu einem Hebesatz von 400 Prozent das Ergebnis ab. Der Gewinn wird transparent mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert; den 15-Prozent-Satz der GmbH bietet die KG nicht.
Wird der Kommanditist zusätzlich geschäftsführungsbefugt, endet die gewerbliche Prägung: eine Betriebsaufgabe. Kurz nach dem Kauf sind die stillen Reserven minimal, die Aufdeckung kostet kaum Steuer. Danach gilt die Betriebsaufgabe als Anschaffung, eine neue Zehnjahresfrist beginnt, und die Abschreibung läuft von den bei der Aufgabe angesetzten Werten weiter.
Ja. Die schenkweise Übertragung von Anteilen innerhalb der zehnjährigen Nachbehaltensfrist ist unschädlich. Auch die entgeltliche Übertragung an die Kinder ist regelmäßig unschädlich, denn die Finanzverwaltung stellt auf die Person des Erwerbers ab: Kinder könnten das Grundstück auch direkt grunderwerbsteuerfrei von dir erwerben. Schädlich bleibt vor allem die Option zur Körperschaftsteuer innerhalb der Frist.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Alle Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung; Rechtsstand August 2026. Die Ehegattenschaukel 2.0 gehört nicht in den Alleingang: Prägung, Fristen, Kaufvertrag und Entprägungs-Timing müssen zusammenpassen.
Klingt nach deiner Situation? Dann lass uns sprechen.
Erstgespräch anfragenNeue Beiträge sowie alles Wichtige rund um Immobilien und Steuern. Selten und jederzeit abbestellbar.