Geerbt in Münchner Toplage: 2,6 Millionen Steuer. Und kein Geld dafür.

Ein Mehrfamilienhaus in Münchner Toplage, geerbt von der Tante. Auf dem Papier ein Vermögen, auf dem Konto eine Katastrophe: Die Erbschaftsteuer war weder zahlbar noch sinnvoll finanzierbar, denn die Mieten trugen nicht einmal die Zinsen. Wie aus einem unlösbaren Fall eine tragbare Finanzierung wurde, und warum Erbfolge und Einkommensteuer zusammengehören. Alle Zahlen vereinfacht und gerundet, der Fall anonymisiert.

Die Mandantin, Freiberuflerin, Ende vierzig, erbt von ihrer Tante ein Mehrfamilienhaus in Münchner Toplage. Altbau, rund 950 Quadratmeter Wohnfläche, Bodenrichtwert 14.000 € je Quadratmeter. Wert: rund 10 Millionen Euro, was bei Marktmiete ziemlich genau dem damaligen Münchner Kaufpreisfaktor von 40 entspricht. Der Boden allein steht dabei schon für 8,4 Millionen: In dieser Lage ist der Grund das Vermögen, das Gebäude fast eine Fußnote.

Ihr Ziel war einfach: das Haus behalten. Es war das Lebenswerk der Tante, und ein Notverkauf kam für sie nicht infrage. Das Problem stand auf einem Bescheid.

Das Problem: reich auf dem Papier, zahlungsunfähig auf dem Konto

Eine Nichte erbt in der ungünstigsten Ecke des Erbschaftsteuerrechts: Steuerklasse II, ganze 20.000 € Freibetrag, danach greifen Sätze bis 43 Prozent. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es immerhin einen Abschlag von 10 Prozent. Der Rest ist Arithmetik:

Die Erbschaftsteuer · Erwerb von der Tante

• Steuerwert (typisiert mindestens der Bodenwert: 600 m² × 14.000 €) 8.400.000 €
• Abschlag für vermietete Wohnimmobilien (10 %) − 840.000 €
• Freibetrag Nichte und Erbfallkosten-Pauschale − 35.000 €
• Steuersatz Steuerklasse II 35 %
• Erbschaftsteuer rund 2.630.000 €

Vereinfacht und gerundet. Der Steuerwert kommt fast komplett aus dem Boden: Die typisierte Bewertung setzt mindestens den Bodenwert an, und die Verzinsung dieses Bodenwerts frisst den Mietertrag rechnerisch vollständig auf. Zum Vergleich: Ein Kind hätte 400.000 € Freibetrag und niedrigere Sätze gehabt. Die Steuerklasse entscheidet hier über Millionen.

2,6 Millionen Euro, fällig binnen weniger Monate. Liquide Mittel im Nachlass: praktisch keine. Und jetzt kam das eigentliche Drama, denn die naheliegenden Auswege fielen der Reihe nach aus:

• Zahlen ging nicht. Auch ein gutes Einkommen, im Fall 300.000 € im Jahr, zahlt keine 2,6 Millionen aus der Portokasse.
• Die gesetzliche Stundung trug nicht. Das Gesetz kennt für vermietete Wohnimmobilien eine Stundung von bis zu zehn Jahren, aber nur, soweit die Steuer nur durch Verkauf des Objekts aufgebracht werden könnte. Wer kreditwürdig ist, fällt heraus, und die Kreditwürdigkeit denkt die Verwaltung von der erzielbaren Miete her: Bei ortsüblichen rund 22 € je Quadratmeter wäre die Finanzierung darstellbar gewesen. Dass tatsächlich nur 8,50 € flossen, half nicht. Die Stundung schützt ausgerechnet den nicht, der auf dem Papier finanzieren könnte.
• Finanzieren ging rechnerisch nicht. Das Objekt war brutal unter Markt vermietet, für rund 8,50 € je Quadratmeter, gut ein Drittel der ortsüblichen Miete. Die Zahlen dazu im nächsten Kasten.

Der Finanzierungs-Check · Darlehen 2,63 Mio. €, 4 % Zins, 2 % Tilgung

• Jahresrate (Zins und Tilgung) rund 157.800 €
• Davon Zinsen im ersten Jahr rund 105.200 €
• Mieteinnahmen nach Kosten rund 87.200 €
• Steuer auf die Mieten (Abschreibung längst verbraucht, Darlehenszinsen privat nicht abziehbar) − 36.600 €
• Jährliche Lücke, aus versteuertem Einkommen rund − 107.000 €

Allein die Zinsen lagen über der gesamten Nettomiete, die Jahresrate beim Fast-Doppelten. Und die 2 Prozent Tilgung sind kein Wunsch, sondern Bankrealität: Wer Ende vierzig einen Millionenkredit aufnimmt, soll ihn nicht erst mit Mitte achtzig zurückgezahlt haben. Das ist der Punkt, an dem viele Erben verkaufen. Nicht weil sie wollen, sondern weil niemand ihnen eine Alternative zeigt.

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Der Wendepunkt: Der Fall war kein Erbschaftsteuer-Problem

Die entscheidende Erkenntnis der Beratung: An der Erbschaftsteuer selbst war nichts mehr zu optimieren, der Bescheid war die Folge des Stichtags. Das eigentliche Problem lag eine Steuerart weiter, in der Einkommensteuer. Denn die Finanzierung scheiterte an zwei unscheinbaren Details: Die Immobilie hatte praktisch keine Abschreibung mehr, das Gebäude war steuerlich längst verbraucht. Und die Zinsen eines Erbschaftsteuer-Darlehens sind privat veranlasst und damit steuerlich wertlos. Jeder Euro der Finanzierung musste also aus voll versteuertem Einkommen kommen.

Die Lösung war der Umzug des Objekts in eine eigene, gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, verkauft zum heutigen Verkehrswert. Die Gesellschaft hat den Kaufpreis finanziert, die Mandantin hat aus dem Kaufpreis ihre Erbschaftsteuer bezahlt. Die Mechanik dahinter steht ausführlich im Beitrag zur Ehegattenschaukel 2.0, hier die Wirkung im Fall:

• Der Verkauf war steuerfrei. Beim Erben zählt die Haltedauer der Tante weiter, und die lag weit über zehn Jahren. Die Wertsteigerung von Jahrzehnten wurde ohne einen Euro Einkommensteuer aufgedeckt.
• Keine Grunderwerbsteuer. Beim Übergang auf die eigene Gesellschaft wird sie in Höhe der eigenen Beteiligung nicht erhoben, bei 100 Prozent also gar nicht. Gekoppelt an eine zehnjährige Behaltensfrist.
• Die Abschreibung startete neu. Die KG kauft zum Verkehrswert und schreibt den Gebäudeanteil komplett neu ab: im Fall 1,6 Millionen Euro frisches Abschreibungsvolumen, wo vorher null war. Und weil der Altbau von der günstigen Vermietung nie die Liquidität für eine Sanierung gesehen hatte, trug ein Gutachten nach den Anforderungen der Finanzverwaltung eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren: 5 Prozent Abschreibung statt der üblichen 2 Prozent.
• Die Zinsen wurden abziehbar. Weil die Gesellschaft den Kaufpreis finanziert und nicht eine private Steuerschuld, sind die Zinsen Betriebsausgaben. Der Unterschied klingt formal und entscheidet über rund 40.000 Euro im Jahr.
• Der Verlust läuft gegen das Einkommen. Damit das funktioniert, muss bei einer GmbH & Co. KG die Verlustverrechnung gesichert sein. Im Fall über die im Handelsregister eingetragene Haftsumme, die entsprechend angesetzt wurde.

Dieselbe Finanzierung, neue Struktur · identisches Darlehen, identische Mieten

• Mieteinnahmen nach Kosten rund 87.200 €
• Neue Abschreibung pro Jahr (5 % von 1,6 Mio. €) − 80.000 €
• Zinsen, jetzt als Betriebsausgabe − 105.200 €
• Steuerliches Ergebnis, verrechenbar mit dem Gehalt rund − 98.000 €
• Steuerentlastung bei 42 Prozent Steuersatz + 41.200 € pro Jahr
• Jährliche Lücke nach Steuern rund − 29.500 € statt − 107.000 €

Die Struktur hat den Fall nicht schöngerechnet, sie hat ihn tragbar gemacht: eine Entlastung von rund 78.000 € pro Jahr, jedes Jahr. Der Verlust entsteht nur auf dem Papier, durch Abschreibung und Zinsen auf ein Objekt, das im Wert eher steigt. Und schon bei moderater Mietanpassung dreht der Fall nach Steuern ins Plus.

Was heute anders ist

Das Haus ist in der Familie. Die Erbschaftsteuer ist bezahlt, und die Rate ist aus dem laufenden Einkommen komfortabel tragbar. Mit jeder Mietanpassung Richtung ortsüblichem Niveau dreht der Fall: Schon bei rund 13,50 € je Quadratmeter trägt sich die Finanzierung nach Steuern selbst, bei ortsüblichen 22 € liegt das Objekt rund 50.000 € im Plus und tilgt das Darlehen aus eigener Kraft. Die Tilgung läuft damit deutlich schneller als im Ausgangsplan. Und weil das Objekt jetzt zum heutigen Wert in der Gesellschaft liegt, ist nebenbei die Ausgangsbasis für die nächste Generation gelegt: Anteile an einer Gesellschaft lassen sich später leichter übertragen als Bruchteile an einem Haus.

Und die Struktur hat zwei Reserven, die noch gar nicht gezogen sind:

• Die Sanierung wird absetzbar. Wenn das Haus jetzt Stück für Stück hergerichtet wird, sind die Aufwendungen steuerlich abziehbar. Eine Grenze ist dabei im Blick zu behalten: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, im Fall also 240.000 €, werden sie in Herstellungskosten umqualifiziert und wandern in die Abschreibung. Auch das ist planbar, wenn man es vorher weiß.
• Der Weg zurück steht offen. Über eine Entprägung oder den Umbau in eine reine Familien-KG läuft ab dann eine neue Zehnjahresfrist, nach der wieder ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Die Entprägung ist allerdings eine Betriebsaufgabe und deckt die stillen Reserven auf. Kurz nach einem Kauf zum Verkehrswert sind kaum welche vorhanden, in zehn Jahren kann das anders aussehen. Wer sich diesen Ausgang offenhalten will, plant ihn deshalb mit, statt ihn zu suchen, wenn er gebraucht wird.

Für mich ist der Fall ein Lehrstück für einen Zusammenhang, der zu oft getrennt gedacht wird: Erbschaftsteuer und Einkommensteuer sind kommunizierende Röhren. Der Erbschaftsteuerbescheid war unabänderlich. Bezahlbar wurde er trotzdem, weil auf der Einkommensteuerseite Abschreibung und Zinsabzug neu geordnet wurden. Wer nur auf die eine Steuerart schaut, verkauft am Ende ein Haus, das er hätte behalten können.

Der Fall in drei Zahlen

• 2,6 Millionen Euro Erbschaftsteuer auf ein Erbe ohne liquide Mittel: Steuerklasse II, 20.000 € Freibetrag, 35 Prozent Steuersatz.
• 1,6 Millionen Euro neues Abschreibungsvolumen durch den steuerfreien Verkauf an die eigene GmbH & Co. KG, ohne Grunderwerbsteuer, mit 20 Jahren Restnutzungsdauer per Gutachten.
• Rund 78.000 € Entlastung pro Jahr, die aus „unverkäuflich oder unbezahlbar“ ein „tragbar und tilgbar“ gemacht haben.

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Fall aus der Beratungspraxis, anonymisiert; Eckdaten und Beträge sind verändert und gerundet, die Mechanik ist real. Kein Ersatz für individuelle Steuerberatung: Ob eine solche Gestaltung trägt, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von Haltedauern, Bewertung, Kaufpreisaufteilung und Finanzierungsstruktur. Rechtsstand September 2026.